Неприятности при покупке жилья и что с ними делать

0
84

«Если вы планируете стать владельцем недвижимости, особое внимание уделите такому документу, как выписка из ЕГРН». Такие советы мы довольно часто слышим со стороны Росреестра. Однако существует несколько случаев, когда даже при наличии данной выписки покупатель квартиры или дома может столкнуться с серьезными проблемами.

Незаконно снятый с учета жилец

В выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о том, кто имеет право пользования конкретным жилым помещением. А в числе таких пользователей могут быть не только жильцы, числящиеся на регистрационном учете на момент совершения сделки, но и ранее незаконно выписанные из него.

Чтобы узнать кто в квартире прописан, покупатель может запросить у продавца выписку из лицевого счета.  А вот узнать, был ли кто-то из нее незаконно выписан ранее, довольно сложно. Сейчас собственнику не предоставляют сведения о жильцах, которые были зарегистрированы в его квартире до того, как она перешла в его владение (ссылаются на Закон «О персональных данных» и требуют согласие самих жильцов для этого). Если же такой жилец объявится уже после покупки квартиры, не исключено, что ему удастся в судебном порядке оспорить приватизацию квартиры (если она была проведена без его участия) и, как результат, отменить все последующие сделки с ней.

Еще один неприятный вариант действий такого «бывшего жильца» — добиться вселения в квартиру, тем самым создав огромные сложности для проживания в ней нового собственника.

Полностью защититься от такой опасности практически невозможно. Но можно риск возникновения данной неприятности минимизировать, если:

  • запросить в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект (ее выдают любому заинтересованному лицу) и проверить, кто был предыдущим владельцем недвижимости,
  • проверить наличие судебных решений с участием всех предыдущих владельцев недвижимости на сайте районного суда по месту нахождения квартиры или на интернет-портале ГАС «Правосудие».

Найдете какую-то зацепку, наводящую на размышления, в пределах последних 10 лет (срок давности по ничтожным сделкам), задумайтесь — квартира может оказаться проблемной.

Обделенный супруг

Даже если в выписке из ЕГРН указан только один собственник, по факту ситуация может быть совсем иной.

К примеру, если имущество было приобретено супругами в браке на общие средства, то оно является совместной собственностью, а значит, при продаже недвижимости одним из супругов от второго должно быть нотариально заверенное согласие на эту самую продажу. В противном случае возможна отмена сделки через суд.

Выяснить точно, состоял ли продавец в браке на момент приобретения квартиры, можно лишь по соответствующей справке из ЗАГСа. Если получить ее не представляется возможным, следует в обязательном порядке предусмотреть в договоре купли-продажи имущества пункт о том, что квартира является именно личной собственностью продавца, а не совместно нажитой.

Если же претензии от супруга продавца по поводу сделки все-таки поступят, решить их можно сославшись на постановление Конституционного суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П, которым супругу отказали в истребовании квартиры от покупателя, поскольку в свое время он не заявил о внесении в ЕГРН записи о своей доле в недвижимости.

Иск от третьего лица

В выписке из ЕГРН может отсутствовать запись о том, что на недвижимость наложен арест, но, тем не менее, иск от третьего лица к покупателю вполне возможен. Например, если собственник продает квартиру в то время, когда в судебном производстве находится спор по поводу ее принадлежности.

При этом запись в ЕГРН об аресте не внесут, если ни одна из сторон не заявит об этом ходатайство, а вот при регистрации сделки с данной недвижимостью покупателя может ожидать неприятный сюрприз.

Как себя обезопасить в данном случае? Проверить на сайте районного суда по месту нахождения недвижимости, не рассматриваются ли в момент совершения сделки дела с участием продавца по поводу истребования приобретаемой квартиры.

Как видите все три описанных случая можно отнести к категории «предупрежден, значит вооружен». Покупка жилья — вопрос довольно серьезный и с финансовой,  с юридической точки зрения. Относиться к нему стоит серьезно и обезопасить себя от неприятности тоже стоит заранее. 

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Пожалуйста, введите ваш комментарий!
пожалуйста, введите ваше имя здесь